不均匀的商业房地产市场为买家挑战

商业房地产买家和投资者面临着大克利夫兰的混合市场。竞争对于工业物业具有重要意义,而办公空间市场的市场正在寻找最佳折扣的可用库存。

劳动力和材料短缺等因素影响着新建筑和翻新工程的进展。尽管一些买家和潜在租户正在向郊区进军,但为了满足城市导向的千禧一代,他们仍然对城市地段很感兴趣。

这种混合和超竞争激烈的市场是一种挑战,需要了解和专业化。

智能业务谈到Cushman&Wakefield |Cresco房地产合伙人西蒙·卡普兰就大克利夫兰商业地产市场的现状发表了看法。

工业市场的状态是什么?

人们对大克利夫兰的工业房地产市场非常感兴趣。买家正在寻找房产来投资和/或占有。自2020年第二季度以来,房地产市场一直活跃,没有任何减弱的迹象。许多制造商正寻求扩大他们的设施,因为业务良好,长期前景看起来也很强劲。目前,本港既缺乏可供出售的优质工业楼宇,亦缺乏可供出租的可用空间。目前的工业空置率低于20多年来的水平。销售价格和租赁价格都在上涨。一些买家并没有发现自己在等待名单上,而是在寻求建房。但这也带来了疫情相关的挑战。需求和供应链的中断使某些建筑材料的等待时间推迟了数月,并推高了成本。 Further, a shortage of workers in the construction industry has been exacerbated by the pandemic, leaving contractors short on help. These factors have left owners who are looking to expand their properties to face construction pricing that is considerably higher than it was two years ago, compelling many to look for a bigger facility to buy. Quality investments are getting harder to find.

办公室和零售业发生了什么?

在办公室领域,在市场上和郊区的市场上有一个预期租户。大多数办公室用户,无论是寻求租赁还是希望购买的用户,都希望利用软化办公市场的超级优惠。但待售优质办公楼短缺。

许多公司开始将员工送回办事处以提高合作和生产力。他们还希望有效地吸引和船上新员工。一些公司正在寻求扩展到更大的办公空间,以利用感知租赁折扣。其他人正在缩小尺寸,要么是因为他们在大流行期间受到了击中,已经调整到遥控工作,或者可以利用酒店为员工提供酒店。

许多大型零售商的关闭为仓库或其他非零售用途的转换提供了机会,这通常会降低房地产的价值。然而,随着新冠肺炎疫情限制的解除,零售业务将大幅回升。人们会回到商店购物,在餐厅用餐,经常去体育和娱乐场所。因此,对现有零售空间的商业需求正在上升,在许多以前被占用的地方出现了新的业务。

买家如何最好地导航当前市场?

今天的商业房地产市场非常有竞争力。为了跟上正在发生的事情,买家需要快速行事。这需要与经过调整到市场的专家合作,可以在交易前面的情况下,它变得可用的那一刻,在它发布之前,它在出版物上发布了一般公众可以访问。买家和潜在租户需要与经验丰富的商业房地产经纪人联系,他们可以确保准确和及时的信息。这与房地产经纪人的区域知识,趋势和商业需求相同,将向买家确保何时,何时,如何以及如何对市场机会采取行动。

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在意外时期满足您的要求

今天在工业部门经营的公司正在寻找用户友好的设施,丰富的设施,最好利用来增强员工的工作经验。

“历史上,大多数用户刚刚专注于生产或分发产品所需的设施,”Joseph V.Barna,校长Cushman & Wakefield |CRESCO房地产公司。“今天的偏好发生了很大变化,这是市场边界线上的有限建筑。”

他说,一些建筑物可以进行翻新,但往往的投资往往是持久的。

“工业部门的雇主越来越关注让员工快乐,这转化为员工 - 在熟练工人在需求量高的市场中重要的东西,”Barna说。“这在他们想要的设施中出现了他们想要的设施,对房东有意义的影响。”

智能业务谈到Barna关于在紧张的市场中识别合适的工业性质。

是什么导致了工业用户选择房地产的方式发生了变化?

工业变得更加复杂,加剧了当地,区域,国家和全球各级的熟练商人的严重短缺。这种短缺还有其他一些原因。人口衰老,而出生率正在减少,因此人们利用这些所需的技能进入劳动力的人数减少。进入职场的年轻人把个人成就和贡献与他们的职业生涯联系在一起。所以如果他们不快乐,如果他们觉得自己的工作没有意义,他们就不会感兴趣。这强调了工作的保留。因此,保持员工的快乐现在被认为是留住员工的关键。一个设施的便利设施可以在很大程度上达到这一目的。

这一变化如何影响大克利夫兰地区的房地产市场?

大克利夫兰市场的场地选择过程变得非常复杂。我们的工业库存总额大约511万平方英尺。但大多数产品都是根据当前标准而变老化和功能过时的。一级工业房地产占我们总库存的3%;其他一切都是b,c,d,或过时。此外,我们的3.7%的空缺率在历史上,所以当建筑物来市场时,可以快速获得合格买家或租户的多个优惠。工业房地产市场现在非常有竞争力。

工业房地产用户如何获得他们想要的东西?

预先计划。当租约即将到来或销售上升到满足需要更大的设施,超越它。然后,定义要求。公司应该考虑他们在五到十年中的需求。一旦确定了他们的要求,他们应该立即开始分析市场。

探索新建筑也是有利的。由于建筑成本继续增加,因此建立昂贵。但是,通过市政当局,国家和县的激励可以抵消新建筑的成本。购买现有财产意味着对仍然是砖头和砂浆,一座老年建筑物的重要投资。新建筑可能会产生激励优势,可以帮助关闭金融差距,并确切地让用户究竟是他们想要的。此外,节能结构,包括机械系统,将显着降低前进的运营成本。

另外,思考在盒子外面。如果您只需要一个50,000平方英尺的建筑,请考虑购买100,000平方英尺的建筑物,并找到部分租客来抵消成本。或者从一家寻求缩小尺寸的公司购买更大的建筑物,并将其作为部分租客。

工业用户有多种方法来探索,以满足他们的需求,以及最大化的价值。通过组装合适的团队可以更容易完成 - 金融顾问,房地产专家和律师,然后探索所有选项,以最大限度地提高最终用户的结果。

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随着竞争的加剧,投机性开发商必须迅速采取行动

在克利夫兰工业市场中,第四季度的空缺率预计将减少到3.7%,历史上是最低的。这是对新的,更具功能性的结构,特别是高湾散装分销仓库的推动需求,因为经济钟摆继续朝向服务为导向而不是生产型市场。

尽管克利夫兰的投机性房产往往由本土开发商建造,但纽约和芝加哥等更大市场的竞争意味着克利夫兰正获得一些全国性开发商的关注。188betios下载

“我们每周都会从想要土地上的开发人员来打电话,这些人为规范建筑物,”SIOR,高级副总裁CCIM J.Pofok说Cushman&Wakefield |Cresco房地产。“州外开发商肯定是对俄亥俄州东北市场的兴趣。”

现在很难找到Cuyahoga县的大片可用土地,因此兴趣在峰会和麦地那县等第三次市场上捡起来。188betios下载这意味着机会,在铁很热的同时能够引人注目的开发人员。

智能业务与Pofok关于克利夫兰和周边市场的投机发展。188betios下载

房地产市场发生在规格上的建筑物的发生了什么?

租户们看到了居住成本的增加。在过去,租客可以做一到三年的短期公寓交易。但市场已经发生了变化,房东得到了5到7年的合同,每年增长2%。

买家的成本也在增加。一家最近在帕尔马购买的财产的公司为每平方英尺的价值设定了一个高基准,而且公司剩下并投入市场的建筑物在仅次出现之后签订合同。

这并不是说所有的建筑物都迅速出售。它真的是关于在合适的时间将右边买家连接到正确的财产。

特殊建筑的增加如何影响承租人?

凭借空置率如此之低,租户可以从几百万平方英尺的规格施工中受益,因为仍然需要更多的现代化设施。开发人员正在建立更多的分销或轻型组装结构。这些建筑的范围从125,000到250,000平方英尺,有28至32英尺的天花板,后方的卡车码头和标称办公空间。公司往往能够利用立方体高度,从而减少其足迹,这有助于抵消新建的租金。

谁应该利用这个?

那些积极进取、拥有现金、反应迅速的开发商应该马上采取行动,利用当前的市场优势。有一个因素是,‘如果你建好了,他们就会来’。那些积极进取、行动迅速的公司应该会在这个市场上取得很大的成功。

它真的很快就可以在地面上铲子。购买房产后,开发人员需要在那里,在几天或几周内打破地面。已经购买土地的开发人员并期望等到下一个春天将在曲线后面六个月。

虽然权宜之计很重要,但尽职调查也很重要。开发商还需要完成分区和环境工作,并与市政当局讨论场地布局。有这方面经验的开发者会做得很好。

市场上有租户的需求,也有寻求交易和回报的投资者资金。两者都依赖于开发人员来启动这个过程。

有什么风险?

时间和地点与开发正确的产品一样重要。现在还没有必要去极端的第三市场,建造一个50万平方英尺的建筑。重点仍在一、二级市场。188betios下载

现在市场上有很大的机会。但研究2021年,虽然经济似乎正在以良好的步伐迈进,但仍有较少的确定性。

克利夫兰市场可以很容易地吸纳另外200万平方英尺的spec房产,而不会对市场空置率产生重大影响。但这就要求开发商要积极进取,找到合适的土地,开始建设。

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利用房地产顾问应对前所未有的挑战

Covid时代正在影响我们所有人,但它对房地产的影响是不平衡的。在任何经济中,某些房地产行业比其他物业更多地移动,今天的不确定性并非不同。可靠,专家咨询是成功导航当今市场的挑战,以便买方,卖家,房东和租户的挑战。

“我们一直在对客户说话,所有这些都有不同的目标和挑战,但所有这些都受到今天的市场不确定性的影响,”高级副总裁Eliot Kijewski说Cushman&Wakefield |Cresco房地产。他说:“在这个前所未有的时刻,任何说自己知道所有答案的人都是在故作姿态。但我们可以通过数据、经验以及了解市场上其他情况的好处来改善客户的处境。”

智能业务与Kijewski谈到了专家建议在不确定市场的重要性。

市场如何影响买家?

由于缺乏房地产库存,这一市场对买家来说是艰难的 - 企业随心所欲地移动和发展的可用空间。东北俄亥俄州的历史低3.8%的工业空缺使其成为待移动的租户拥挤的领域。当买家也积极搜索时,低利率会对需求进行更多的压力。尽管对其他房地产课程的Covid影响,但工业房地产对制造商和经销商的需求仍然很高,以应对经济的变化而变化和增长。在许多情况下,这些变化已经成为本地化。

当物业是出售或可用的时候,它会快速。在许多情况下,降落在这个市场中的财产意味着找出市场交易,或揭示隐藏的可用性。这是深度经验和广泛的网络是最有价值的。

快速移动也可以创造急速,尽职调查不能被忽视。增加的需求和与科夫德相关的挑战使其很难迅速检查财产。然而,知识渊博的房地产顾问通常与这些专业人员有牢固的关系,以确保具有合理的转变,不要危及难以找到的财产​​。

房地产经纪人具有展示属性的独家手段,以帮助Covid Sensitivity和渴望买家。有时着名的代理商ICAN获得潜在的买家早期看待物业。其他人已经使用虚拟和视频巡视来展示属性,因此潜在客户可以安全,并及时查看可用性。

市场对卖家看起来像什么?

卖家看到需求增加,市场也以更高的价格回应。这些条件也为业主创造了一个机会,可以利用他们的房产在市场上获利,同时基本上保持原状。工业地产每平方英尺的价格达到了历史最高水平,但找到可用的房产是一个挑战。这为那些愿意跳出固有思维来利用市场的业主创造了机会。

如果办公物业的业主能够将其改造成工业用途,他们的房地产可能会增值。这不适用于一些办公楼,例如多层建筑,但如果是弹性空间或工业空间,业主应该尽可能地将其转换为商店空间。

有很多指标建议办公室房产在很快就会在历史价值附近的任何地方实现。但对于工业产权的需求很大,房东越快可以将他们的建筑物转换为具有工业业务的东西,在销售中实现高价的机会就越大。

导航房地产市场不确定性的最佳方式是什么?

经验丰富的房地产顾问可以与房东和租户合作,找到一种重塑现有协议的方法,使他们对两个缔约方更舒服的时间不舒服。他们可以与卖家合作,建议他们如何在热门市场中恢复他们的办公室房产以获得最高元化,并且他们可以将买家提供一个大手,因为他们想要的或不需要在网络搜索中找到什么。

在一个不确定的时期,最好有专家的建议和指导来解决困难的挑战。

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商业房地产主要是稳定,现在

俄亥俄州东北北部商业工业房地产市场从大流行前没有变化。在年初开始之前,办公室和工业产权价值观非常强大,工业尤其是普遍存在的力量和增长。零售业具有类似的前景,但由于竞争砖和迫击炮一直面临着竞争对手的其他财产类别。

总的来说,展望2020年是一个非常积极的前景。虽然许多企业已经被大流行破坏,但是价值观一般稳定,尽管如果经济衰退的延续,一些部门可能会恶劣的斑点。

智能业务与Simon Caplan,Sior,Cushman&Wakefield / Cresco Real Estate的合作伙伴谈过,关于俄亥俄州的东北部商业房地产市场,2020年剩余时间可以带来。

大流行受影响东北俄亥俄州商业房地产吗?

市场上有很多人寻找产业属性,他们面临着租赁和优质建筑的功能性可用空间短缺。幸运的是,去年开始有很多新的建筑,今年是可占领的。这是由做得好的公司吞噬,需要更多的制造或分配空间。

办公室市场受到了负面影响。大多数公司都非常缓慢地满足今年或明年到期的租约。有一些租赁更新活动,而是希望续约五年,他们更有可能签署一两年。由于这些短期租约,占用者对其空间的改善较少,而是希望对未来的灵活性。

出于租赁协议时发生了什么事?

大多数公司都希望做缩短条款。他们想要灵活性。如果他们正在服用“AS-是”空间,他们可以获得短期优惠。通常正在寻找五年至10年租赁的房东现在愿意为租户做两年的交易,特别是如果它是目前在空间中的企业的租赁扩展。在许多情况下,租户正在寻找租金特许权或正在谈判在他们目前的租金或下面延长租约以避免往往延期的正常增加。

最终,房东仍然必须使他们的抵押贷款和产生一点点利润。最近,这是更困难的,因为有几个月没有能够支付租金的租户。在某些情况下,贷方正在与房东合作,可以证明他们没有收到全额租金,并在这些抵押贷款接受较小的付款。

疫情对商业地产投资者有何影响?

总的来说,需求是巨大的。对工业产品的兴趣依然浓厚,目前价格保持稳定。还有很多人对空置或即将空置的大型零售空间进行再利用感兴趣。然而,也有一些类别正在放缓。在这些行业,价格正在下降。

有趣的是,2019年底,俄亥俄州东北部工业部门的空置率略低于4%,今年年初达到4%,并一直保持到现在。没有任何负的吸收-吸收是指被占用的面积。

2020年剩余时间的东北俄亥俄州商业房地产的展望是什么?

工业应该会保持强劲,部分原因是它目前受到电子商务的推动,而电子商务肯定会继续蓬勃发展。今年,写字楼市场自2009年以来首次出现负增长。今年下半年发生的任何事情都不太可能改变这一点。

毫无疑问,零售业正在发生变化。该领域的运营商将不得不迅速适应,否则该领域的房地产价格将大幅下跌。目前,进入这个领域并不明智,除非这是一笔惊人的交易,或者它是一个像杂货这样有弹性的子类别。

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物业所有者可以通过销售储存来将资产转化为现金

由于大流行,许多企业已经受到了巨大的抨击。在房地产市场中,目前的条件正在影响租户和业主。租户,其中许多人在收入巨大倾向,难以支付租金。这对房东的一种压力,他们经常有贷款人支付。更重要的是,如果您是所有者/占用者,这迅速成为一把双刃剑。

情况导致一些物业所有者寻求流动性并减轻其一些风险。他们发现销售 - 租赁,它带来了可以提供即时现金的投资者,通常提供逻辑和时间敏感的解决方案。

智能业务与Joseph V. Barna,SIOR,校长谈话Cushman&Wakefield / Cresco房地产,关于销售租赁以及哪些业主应该考虑他们寻找投资者。

商业业主为什么现在考虑销售租赁?

许多业主都希望将资产转化为流动性,并且有很多合格的投资者和机构与资本齐平时寻找放置的地方。许多区域和国家投资者对克利夫兰感兴趣,因为与洛杉矶,纽约或芝加哥等顶级市场相比,交易较少。188betios下载

在售租回交易中,业主将其房产卖给投资者,立即获得资金用于其他地方,并保留对资产的使用。

同时经营企业的业主可能需要投资设备,想要扩大规模,或者需要偿还其他债务,而完成这些事情所需的资本可能会被他们的财产束缚住。通过售租回,他们可以把股权取出,放在能够获得更高回报的地方,同时获得使用和占有房产的好处。

业主应该在投资者身上寻找什么?

重要的是,卖家要认识到,一旦售租回交易完成,他们将成为一个租户,将有一个新的所有者。这是一种合作关系——新业主正在寻求投资回报,而前业主需要一处能满足他们业务需求的房产。双方都需要了解对方的目标和长期目标。

作为卖家与潜在投资者谈话的一次考虑因素是投资者与这种类型的投资和财产有多大程度的经历 - 他们如何能够成为房东。例如,如果建筑需要一个新的屋顶,投资者可以写一张检查并使其发生吗?它真的被归结为经验,资本化的程度以及他们的历史。

虽然投资者渴望将钱付钱,但他们仍然是选择性的。零售业所有者现在可以找到投资者可能是艰难的,因为这个特定的市场部门正在努力。此外,办公室投资并不像越来越多的人在房子里工作,目前尚不清楚有多少人将返回办公环境。如果企业缩小其办公空间以适应这种潜在的新正常的情况,那么这可能会更糟糕。

什么可能会交易谈判看起来像?

投资者可能希望租客签署8年或10年的长期租约。在这种情况下,他们会想要确保租户有能力经营那么长时间,所以他们将需要适应业务的财务稳定性。

租户应明确了解其未来的业务需求,并应在租约中反映业务的轨迹。例如,如果业务正在扩大,应将规定用于投资者进行翻新或扩展房屋以适应这种增长。在翻盖方面,租户可能希望包括收缩和/或发誓权。

想要将资产转化为现金的业主应该了解当前的市场状况,并与合适的专家——会计、法律和金融顾问、房地产顾问——进行交谈,以确定市场的现状和发展方向。这将帮助他们做出最好的决定,并确保在当前的挑战中取得积极的结果。

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如果你在支付房租上遇到困难,那就和房东谈谈

由于冠状病毒断言其对市场的外部影响,因此遭到最严重的行业是零售。但在现代经济中没有任何内容孤立。

该公司高级副总裁乔治•波福克表示:“仓储和制造业正受到多米诺效应的影响。Cushman&Wakefield / Cresco房地产。“这里的零售商首先被命中,因为他们是第一个闭门的订购。现在许多人要求避开他们的房东。“

这引出了来自地主的各种反应。有些人在租赁90天的暂停租赁。其他房东可能有效地暂停租金,但仍然希望租户在以后在稍后汇款。有些房东正在减少租金,而其他地主则预计完全付款。但对于许多租户来说,除非他们问,否则不会有任何救济。

“当你在询问某种形式的租金宽恕时,这是一个逼真的重要意义,”Pofok说。“大多数租户都有现有的租约,他们将肯定会以前进的方式保持与房东的关系。”

智能业务与Pofok谈到关于受冠状病毒影响的租户,如果他们正在努力做出租赁付款。

为什么房东应该考虑租户租赁付款的宽大?

房东理解这一点很有道理,因为另一种选择是空置的建筑,这意味着停工时间。房东在寻找和安置新房客时也要承担一些成本。

相反,目前的房地产市场非常强劲。冠状病毒无疑会影响空置率,但目前还不清楚长期来看它会在多大程度上促进空置率。许多小企业将无法生存,更大的更成熟的公司也将面临负面后果。因此,房东有可能最终获得净收益,如果他们放弃一个租户,他们可能一直在寻找终止关系的理由。但是,在很大程度上,房东们意识到了世界上正在发生的事情,并一直在为他们目前住在自己大楼里的人的最大利益而努力。

租户应该在与他们的房东交谈时应该侧重于租金付款?

租户是现实的重要性。当他们真正感受到痛苦时,他们应该提出暂停的东西。那些仍然能够支付租金的人应该支付。

请记住,房东可能还需要支付抵押贷款,所以他们可能无法提供太多宽恕的方式。

无论这种情况如何,租户应该对他们的要求造修,患者以及在整个对话中的患者和礼貌。

租户的合同情况如何发挥作用?

拥有现有租赁协议的租户可能会发现,协议中的一些条款可能对他们在谈判中有利。例如,现有租赁协议还剩一年的租户可以选择续租,他们可能会去找房东协商冻结租金,同时也可以行使提前续租的选择权。这可能会让房东更舒服一点,知道他们有一个长期的承租人。

如果他们同意在其现有租赁协议中豁免该选项,则租赁租赁协议的租赁租赁协议可能会在租金谈判中杠杆谈判。这是一个来回的一部分,其中房东和租户可能会在租赁协议中赋予可能对所有各方都有互利的特定项目。

向前迈进了,有新的语言插入租赁协议,以解释为损坏和无法预料的东西,以及我们现在所经历的东西。但与此同时,租户应该意识到他们并不孤单。无论是财务顾问,律师或房地产从业者,还有能力帮助租户弄清楚最佳道路。与专家联系,以找到最佳情况。

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在条件改变之前,利用紧张的房地产市场

房地产投资者越来越多地选择购买租户占据的建筑,这增加了投资的价值。当然,对该投资的回报取决于租赁的结构和建筑物的质量。鉴于俄亥俄州地产市场的实力现在,房东有令人信服的机会。

该公司高级副总裁艾略特•基耶夫斯基(Eliot Kijewski)表示:“在这个市场上,如果你是房东或业主,就会有巨大的机会。Cushman&Wakefield |Cresco房地产。“价格在巅峰。尽管如此,投资者看到租金的上升率与极低的利率相结合,并决定继续将资金放在工作。“

智能业务与Kijewski谈论了俄亥俄州东北部的房地产投资市场,以及对出售感兴趣的房东应该尽早采取行动的原因。

鉴于NEO市场的现状,业主有哪些机会?

市场紧张:寻求购买的投资者的历史纪录占用和强烈需求创造了一个“卖方的市场”。“利用当前市场的最佳机会适用于拥有占用的单租户建筑的房东。如果租户具有质量信贷,并在市场速度租赁期间留下了四年以上,房东可以远远超过资产,而不是值得空缺。

工业地产提供了额外的好处。除了利用市场利率的长期租赁,投资者还可以在租赁期满时拥有可用资产。

虽然现在是出售房产的好时机,但房东们应该考虑一下买家的历史,以及其他一些因素。不是每个人都有能力成为一个好房东,所以如果卖家对他们的租户有任何依恋,他们应该询问买家作为房东的记录。

投资者在俄亥俄州东北地区房地产市场上寻找什么?

一些在当前市场投资的人是那些希望通过进入另一个房地产类别来分散投资组合的人。多元化投资的一个热门目标也正经历需求峰值和投资者广泛兴趣:多户型房产。

捕获兴趣也是符合投资者房地产策略的投资。现在销售可能会获得最佳收益,而价值观高,税收处理有利。这项投资目的的一个策略是使用1031个交易所,这允许在买方升级到更高定价的投资物业时,允许在某些类型的物业上进行资本收益。

卖方在这种情况下了解融资的重要意义是什么?

预计利率将在可预见的未来保持较低,所以金钱仍然是“便宜的。”银行渴望贷款,正在竞争业务。房地产投资者无法使用融资财产的SBA贷款,因此他们需要使用1031个交易所和可用资金来提供重大的付款。另一种选择是提前付款,与传统贷款相同,20%或更多。

物业所有者应该如何利用这些条件?

那些打算使用1031个交易所的人现在应该采取行动,因为有特定的日期,买方需要确定购买的另一个财产 - 买方需要指明资本收益将推迟的财产。下一个财产必须对原始财产具有相同或更大的价值,以便在1031下获得资格。更具体地,卖方需要识别三个属性并在授权时间内的财产上接近财产。收益通过标题公司进入1031交换。

与房地产经纪人联系,以确定太阳落在这个机会之前存在的选择。

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为什么房地产经纪人是如此有价值的资产

房地产专业人士为客户提供必不可少的知识,工具和技术,让他们在寻求购买,卖出或租赁物业时允许更明智的决定,SIMON CAPLAN SIAR,AIRCushman&Wakefield / Cresco房地产

“获得市场信息,谈判技巧和管理交易各组成部分的能力为客户提供了巨大的价值,这是重量的金色,”Caplan说。
经纪人可以访问允许您超越基础知识的信息。Caplan说,他们的市场知识和经验可以帮助您做出正确的举措。

智能业务与Caplan关于使用房地产经纪人的好处。

您为什么要在购买,销售或租赁物业时雇用房地产经纪人?
良好的经纪人应始终建议卖方或房东通过使潜在买家或租户更具诱惑来提高其财产价值的多种方式。你只有一次机会做出第一印象。

好的或坏,第一印象可以大大影响前瞻性买方对您的财产的估值。这些改进应优先完成,以便最小化客户的财产等同于类似的可用性。

这可能包括清洁,绘画,定影照明,更换损坏或染色的天花板瓷砖或修复明显的建筑码违规的东西。通过这些改进实现的价值的增加通常大于完成工作的成本。

如果你的房子看起来没有被照顾好或维护得很差,大多数的出价会低于预期。你的房子必须看起来性感迷人,这样潜在客户才会想要回来进行第二次约会。经纪人应该能够向感兴趣的各方说明,为什么你的房产值这个要价,方法是谈论它的配套设施,并将其与该地区最近的交易进行比较。

在上市前你应该知道什么?
一个好经纪人希望了解有关您和您公司的多件事。您的空间要求是什么?你为什么要搬家?您希望在新的空间中实现哪些好处?您需要哪些设施以及您在搜索中排名的限制?

期望从经纪人回答很多问题,具体取决于您的要求,您的组织中有多个人员准备分享他们对项目的看法,以便为您的经纪人提供对您想要做的事情的良好理解。

一旦一切都清楚了,你的经纪人将准备开始向你展示房产。一个好的经纪人应该是你的顾问,向你解释你所参观的房产的好、坏和丑陋之处,并在短时间内为那些激起你兴趣的房产提供价值。

在今天的市场中,优质的工业建筑供不应求,往往很难找到。但是,全市场上有公平的办公空间。

一旦你选择了正确的属性,下一步是什么?
最初的报价通常是通过经纪人的不具约束力的意向书作出的,以协商交易的主要商业条款。一旦买卖双方或租客与房东之间达成了基本协议,你就应该准备和协商一份购买协议,包括所有商业和法律条款。

关于您的尽职调查过程有哪些关键点?
对于房产的尽职调查应该在签订租约之前进行,如果是购买的话,应该在购买协议允许的检查期间进行。在这个过程中,有几个领域需要解决。

寻找潜在的政府关注,如分区、地段覆盖、消防法规遵守和经济激励,以及可能的所有权问题,如留置权或地役权。对房屋进行物理检查也很重要,检查结构、机械或屋顶方面的问题,以及可能的环境问题。

在您完成交易之前,在此阶段解决问题,可以帮助您避免在路上避免很多头痛。

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今天的工业用户如何满足他们的要求

今天在工业部门经营的公司正在寻找用户友好的设施,富裕的设施,可以适应增强员工的工作经验。

“过去,大多数用户只关注生产产品所需的便利设施,”约瑟夫·v·巴纳(Joseph V. Barna)说Cushman&Wakefield / Cresco房地产。“今天的偏好发生了显着变化,这在市场边界线上的大多数建筑物已经过时。”

他说,市场上的一些建筑可以翻修,但所需的投资成本往往令人望而却步。

“工业部门的雇主越来越关注让员工快乐,这转化为员工 - 在熟练工人在需求量高的市场中重要的东西,”Barna说。“这在他们想要的设施中出现了他们想要的设施,对房东有意义的影响。”

智能业务与Barna讨论了在紧张的市场中确定合适的工业物业需求。

什么因素对制造商选择房地产的方式贡献变更?

工业变得更加高科技,这加剧了地方、地区、国家和全球层面已经严重的熟练商人短缺。这种短缺还有其他一些原因。

随着出生率的下降,人口正在老龄化,所以拥有这些所需技能的劳动力越来越少。

进入职场的年轻人把个人成就和贡献与他们的职业生涯联系在一起。所以如果他们不快乐,如果他们觉得自己的工作没有意义,他们就不会感兴趣。这强调了工作的保留。因此,保持员工的快乐现在被认为是留住员工的关键。一个设施的便利设施可以在很大程度上达到这一目的。

这一变化如何影响大克利夫兰地区的房地产市场?

大克利夫兰市场的场地选择过程变得更加复杂。我们的工业库存约为5.05亿平方英尺的财产。但大多数产品都是老化,无论是功能过时还是不达到当前标准。

一级工业房地产占我们总库存的3%;其他一切都是b,c,d或已过时。此外,我们的3.5%的空缺率是历史中最低的,所以当建筑物来到市场上时,可以快速获得合格买家的多个优惠。工业房地产市场现在非常有竞争力。

工业房地产用户如何在这个市场上获得他们想要的东西?

提前计划。当租约即将到来或销售上升到满足需要更大的设施,超越它。然后,定义要求。公司应该考虑他们在五到十年中的需求,而不是在接下来的两年里。一旦定义了他们的需求,他们应该尽快开始分析市场。

探索新建筑也是有利的。由于建筑成本继续增加,因此建立昂贵。但是,通过市政当局,国家和县的激励可以抵消新建筑的成本。

购买现有财产意味着对仍然是砖头和砂浆,一座老年建筑物的重要投资。新建筑可能有税收优势,可以帮助关闭金融差距,并确切地获取买方。它意味着具有新的机械以及结构,这表明运营成本将低于处理旧建筑物及其经常过时的非节能机械。

另外,思考在盒子外面。如果公司只需要一个30,000平方英尺的建筑,请考虑购买50,000平方英尺的建筑物,并找到一个部分租客来抵消成本。或者从一家寻求缩小化的公司购买更大的建筑物,并将其视为部分租户。

工业公司有很多方法可以获得他们在这个市场中所需要的。通过组装合适的团队来实现这一目标 - 会计师,房地产专家和律师,并探索所有选项,以最大限度地提高最终用户的结果。

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